Осмотр квартиры перед покупкой
Прежде всего, нужно определиться с ценой и районом. Поиск квартиры вы можете начать как на нашем сайте, так и на других ресурсах. Как только вы нашли подходящий вариант, свяжитесь с собственником и осмотрите квартиру. С практическими рекомендациями по поиску и осмотру квартиры вы можете ознакомиться в нашей статье «Как не ошибиться с выбором квартиры». Если осмотром и ответами продавца и соседей вы остались довольны, можно переходить к следующему, не менее ответственному шагу.Установление юридической чистоты квартиры
Чтобы обезопасить себя, вам необходимо установить юридическую чистоту квартиры. Сделать это можно, внимательно изучив ряд документов. Прежде всего, попросите продавца показать документ, устанавливающий право собственности. Таким документом может быть договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о праве на наследство или вступившее в силу решение суда. Предоставленный документ нужно внимательно прочитать и проверить на предмет не заверенных нотариально исправлений, подчисток или отсутствия подписей. Если это договор, обозначены ли в нем условия для его расторжения, и если таковые имеются, то исполнялись ли они? Если квартира получена по наследству, сколько лет прошло с этого момента и не претендуют ли на неё другие наследники?Далее вам потребуется выписка из ЕГРН, в которой отражена информация об объекте, кадастровые данные, форма собственности и сведения о собственнике, данные об обременениях, а также сведения о переходе прав. Если собственник по какой-либо причине не имеет возможности предоставить выписку по вашему запросу, вы можете самостоятельно запросить её в ЕГРН – для этого вам потребуется письменное заявление, удостоверение личности и кадастровый номер объекта. Необходимо учитывать то обстоятельство, что расширенная версия выписки, содержащая всю историю объекта, доступна только собственнику квартиры.
Изучая документы в совокупности, особое внимание уделите следующим моментам: менялись ли у квартиры собственники за последние несколько лет. Если менялись и часто, то с чем это связано? Если в выписке из ЕГРН имеются сведения о спорах или арестах сроком давности менее 3 лет, попросите продавца показать судебное решение, подтверждающее законность его права собственности. Если во время приватизации жилья в семье владельца имелись несовершеннолетние дети, то потребуется их согласие на проведение сделки – это важный вопрос, не забудьте это выяснить. Выясните, имеются ли задолженности по коммунальным платежам и налоге на имущество. Озвучьте важные вопросы продавцу и оцените убедительность его доводов и ответа в целом – если у вас возникнут какие-либо сомнения в его честности, от сделки лучше отказаться.
Попросите у продавца документы из БТИ и сравните план квартиры с её фактическим состоянием. Выясните, имели ли место перепланировки и узаконены ли они, соответствует ли заявленная площадь фактической – если нет, то почему? Наличие незаконных изменений в планировке квартиры может обернуться для вас серьезными проблемами в будущем. Выясните, какие лица прописаны в квартире: продавец должен предоставить вам расширенную выписку из домовой книги. Выписка позволит вам узнать, какие лица прописаны в квартире и имеют ли они право на проживание в ней после продажи.
После проверки всех необходимых документов, вам необходимо удостовериться в дееспособности собственника (если адекватность принимаемых им решений сомнительна в силу возраста или каких-либо заболеваний) или достижении им совершеннолетнего возраста. В первом случае вам понадобится справка из ПНД, во втором, если собственником действительно является несовершеннолетнее лицо, - разрешение органов опеки на продажу квартиры. Узнайте, состоит ли собственник в браке и согласен ли с его решением супруг – вам потребуется его согласие, заверенное нотариально. Если собственник квартиры состоит в разводе, попросите показать решение суда и выясните, имели ли место быть имущественные претензии.
Составление договора купли-продажи недвижимости
Если у вас не осталось никаких сомнений в юридической чистоте квартиры и честности продавца, можно приступать к покупке квартиры, первым шагом которой будет заключение договора купли-продажи. Такой договор составляется в простой или нотариальной форме в 3 экземплярах: один остаётся у продавца, второй – у покупателя, а третий необходим для государственной регистрации. В подавляющем большинстве случаев обращения к нотариусу не требуется, однако есть два исключения. Нормы Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ устанавливают, что нотариальная регистрация договора обязательная в случае, если квартира продаётся на условии пожизненного содержания с иждивением, либо собственником в момент продажи является несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Норма, обязывающая регистрировать договор у нотариуса в случае продажи доли в квартире, утратит силу 31 июля 2019 года.Составление пунктов договора – важный и ответственный момент, поэтому продумайте условия заранее и не спешите с их составлением. В договоре указываются данные квартиры, её кадастровый номер, срок выписки из квартиры третьих лиц после её продажи, срок передачи квартиры, сумма сделки, условия и срок оплаты. Укажите в договоре передачу суммы двумя частями: первую продавец получит после заключения договора, вторую – после регистрации перехода права собственности к вам. По желанию сторон в договоре могут быть указаны гарантии, риски и условия расторжения сделки. Каждый лист договора подписывается сторонами сделки, а листы сшиваются между собой. После заключения договора сделка будет считаться совершённой, поскольку регистрации договор купли-продажи в настоящее время не подлежит. Остаётся последнее – принять квартиру по акту приема-передачи в 3 экземплярах с подписью обоих сторон и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.
Регистрация права собственности на квартиру
Чтобы договор считался исполненным, вам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Для этого потребуется обратиться вместе с продавцом в МФЦ или краевое отделение Росреестра и написать заявление на государственную регистрацию права собственности. К заявлению прилагаются оригиналы и копии следующих документов: паспорт продавца и покупателя, три экземпляра договора купли-продажи, три экземпляра акта приема-передачи, техпаспорт на жильё, выписка из ЕГРН на жильё, документы о праве собственности на квартиру, квитанция об уплате госпошлины. Служащий МФЦ или Росреестра примет указанные документы под опись, которая понадобится вам в день принятия выписки, подтверждающей ваше право на квартиру. Обратите внимание, что в настоящее время в качестве правоустанавливающего документа выдаются именно выписки ЕГРН, а не свидетельства о собственности, как ранее.Итог. Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке – задача не из легких. Но как показывает практика, большинство сделок такого характера заключается без каких-либо проблем, а всевозможные ужасные случаи и страшные истории – скорее исключение, чем правило. Жертвами мошенников обычно становятся либо невнимательные люди, не удосуживавшиеся проверить юридическую чистоту квартиры и установить личность продавца, либо излишне самоуверенные – рассчитывающие на авось. Всё же, предупреждён – значит, вооружен. Если вы уверены в своих силах и не хотите платить приличный процент от сделки посредникам, можете попробовать осуществить всё самостоятельно. Сомневаетесь - обратитесь за помощью на определенном этапе сделки к агенту по недвижимости, юристу или нотариусу. Удачи!